Apa itu ‘Plot Ratio’ dan ‘Plinth Area’?

Ketika memulakan kerja-kerja reka bentuk untuk sesuatu projek atau pembangunan, seorang arkitek akan merujuk kepada keperluan atau syarat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT). Antara syarat-syarat yang terkandung dalam garis panduan yang dikeluarkan oleh PBT ialah nisbah plot (plot ratio) dan kawasan plinth (plinth area). Walaupun sering berhadapan dengan istilah ini sebelum memulakan reka bentuk, tetapi kedua-dua istilah ini masih boleh menyebabkan kekeliruan kepada pereka itu sendiri.

Maksud Nisbah Plot (Plot Ratio)

Nisbah plot merujuk kepada kadar keluasan pembangunan yang dibenarkan berbanding dengan keluasan plot tanah. Ia bertujuan untuk menentukan nisbah keluasan bangunan di atas kawasan tanah yang hendak dibangunkan.

IMEJ: Azizi MY | DZ CREATION STUDIO

Nisbah plot tidak digunakan untuk menentukan ketinggian maksimum bangunan, tetapi untuk mengira jumlah maksimum keluasan yang boleh dibangunkan di atas plot tanah yang dicadangkan.

Sebagai contoh, jika pihak berkuasa tempatan (PBT) menetapkan nisbah plot sebagai 1:6 dan saiz keluasan plot tanah yang hendak dibangunkan adalah 10,000 kaki persegi (kps), maka jumlah keluasan pembangunan yang dibenarkan berdasarkan nisbah plot tersebut ialah 60,000 kps.

Contoh pengiraan: 10,000 x 6 = 60,000 kps.

Dengan demikian, jumlah keluasan bangunan keseluruhan yang boleh dibina di atas plot tanah tersebut ialah 60,000 kaki persegi (kps). Seterusnya, jumlah tingkat juga boleh ditentukan berdasarkan sejauh mana keluasan maksimum bangunan tersebut dapat dimanfaatkan.

Maksud Kawasan Plinth (Plinth Area)

Kawasan plinth (plinth area) merujuk kepada kawasan tanah yang dibenarkan untuk didirikan bangunan.

IMEJ: Azizi MY | DZ CREATION STUDIO

Sebagai contoh, jika pihak berkuasa tempatan (PBT) menetapkan kawasan plinth sebanyak 60%, ini bermakna hanya 60% daripada keluasan keseluruhan tanah yang boleh digunakan untuk pembinaan. Sisa 40% diperuntukkan untuk kawasan lapang, terbuka, landskap, taman permainan, ruang hijau, tempat letak kenderaan, dan sebagainya. Pengiraan kawasan plinth bergantung kepada kawasan keseluruhan tanah yang diberikan dan peraturan-peraturan yang ditetapkan oleh PBT.

Sebagai contoh pengiraan, bagi tanah seluas 10,000 kaki persegi (kps) dengan kawasan plinth 60%, kawasan plinth adalah 6,000 kps. Oleh itu, saiz tapak bangunan yang dibenarkan adalah 6,000 kps.

Kawasan plinth = 60% x 10,000 kps = 6,000 kps.

Apa itu Ketumpatan (Density)?

Ketumpatan (density) merujuk kepada jumlah penduduk atau bangunan yang terdapat dalam satu kawasan atau tanah. Ia sering diukur sebagai jumlah unit bangunan atau penduduk per unit kawasan, seperti jumlah rumah per hektar atau jumlah penduduk per kilometer persegi. Ketumpatan adalah faktor penting dalam pembangunan bandar kerana ia mempengaruhi pelbagai aspek kehidupan, termasuk kesesakan, keperluan infrastruktur, kualiti alam sekitar, dan interaksi sosial.

IMEJ: Azizi MY | DZ CREATION STUDIO

Merujuk kepada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Bahagian I, Permulaan, Seksyen 2, Tafsiran adalah seperti berikut:

Ketumpatan atau kepadatan ertinya keamatan penggunaan tanah yang dihitung atau dinyatakan mengikut bilangan orang, unit kediaman, atau bilik yang boleh didiami, atau apa-apa gabungan faktor itu, bagi satu unit kawasan tanah; dan bagi maksud takrif ini, “bilik yang boleh didiami” tidaklah termasuk dapur, bilik stor,bilik utiliti, tandas, bilik mandi, atau garaj;

Kepentingan Nisbah Plot (Plot Ratio) dan Kawasan Plinth (Plinth Area) dalam Pembangunan

  1. Pengawalan Ketumpatan: Nisbah plot dan kawasan plinth membantu mengawal ketumpatan pembangunan dalam sesuatu kawasan. Dengan menetapkan had pada jumlah keluasan binaan berbanding dengan keluasan tanah (melalui nisbah plot), dan dengan mengehadkan kawasan tapak bangunan (melalui kawasan plinth), pihak berkuasa tempatan (PBT) dapat mengelakkan pembangunan yang terlalu padat yang boleh menyebabkan kesesakan, tekanan infrastruktur, dan penurunan kualiti hidup.
  2. Penggunaan Tanah yang Efisien: Nisbah plot membantu memastikan penggunaan tanah yang efisien dengan memaksimumkan potensi pembangunan dalam ruang yang terhad. Dengan menetapkan nisbah yang sesuai, pihak berkuasa tempatan (PBT) dapat menggalakkan pembangunan yang padat tetapi bersepadu, meningkatkan kegunaan tanah secara keseluruhan.
  3. Pemeliharaan Ruang Terbuka: Kawasan plinth memainkan peranan penting dalam pemeliharaan ruang terbuka dan kawasan hijau. Dengan membataskan kawasan tapak bangunan, sebahagian daripada tanah boleh disimpan sebagai ruang terbuka untuk taman, landskap, atau kawasan rekreasi awam. Ini membantu mengekalkan kehijauan dan kelestarian alam sekitar, serta menyediakan tempat rekreasi yang diperlukan untuk penduduk setempat.

Dengan memahami dan mengamalkan nisbah plot dan kawasan plinth dengan bijak, pihak berkuasa tempatan (PBT) dapat memastikan bahawa pembangunan berlaku secara mampan, memperbaiki kualiti hidup penduduk, dan menyumbang kepada pembangunan bandar yang mapan dan lestari.

– Oleh Azizi MY @ dzcreation.com.my

* Sekiranya terdapat sebarang pindaan/pembetulan/tambahan terhadap artikel ini, boleh terus maklumkan kepada kami di ruangan komen atau di ruangan contact


Sumber: Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Town and Country Planning Act 1976)

About The Author

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *